Dez Perguntas que você deve fazer antes de comprar de um imóvel.

Algumas perguntas não podem ficar sem respostas antes de você efetuar a compra um imóvel.

1.) A pessoa com quem você está negociando o imóvel tem realmente uma autorização expedida pelo proprietário vendedor lhe concedendo poderes para comercializar o imóvel em seu nome?

Se você está negociando com um corretor de imóveis, solicite uma cópia da procuração que o proprietário do imóvel lhe forneceu, isto é para constatar se realmente ele tem autorização para negociar o imóvel que você tem o interesse de adquirir.

2.) Como está a situação de tributária do imóvel de seu interesse?

Visite a prefeitura da cidade e solicite uma Certidão Negativa Tributária do imóvel, isto é para saber se existem IPTU’s em aberto, por exemplo, que precisam ser pagos. Verifique também sobre a número da quadra e o número do lote onde está situado o imóvel, ao obter estes dados você visitará o Cartório de Registro de Imóveis mais próximo e solicitará uma Certidão de Registro da Matrícula do Imóvel.

Em posse desta Certidão de Matricula de Imóvel você verificará que em seu teor há muitas informações muito importantes, por exemplo:

Nesta Certidão emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis constará a possível existência de penhoras, hipotecas, financiamentos ou processos que o proprietário pode figurar como réu, outra vantagem de ter acesso a esta certidão é que este é um documento confirmatório que identifica quem seria realmente o legítimo e atual proprietário do imóvel.

3.) Quem é a pessoa que se configura como verdadeiro proprietário do imóvel?

Obtida esta informação sobre o proprietário legítimo do imóvel o mesmo deve ser encontrado e dar sua anuência sobre a venda do imóvel.
Pois, se o proprietário legítimo do imóvel que você quer adquirir é falecido por exemplo, será que porventura estaria sendo realizado um inventário? Quem seriam seus herdeiros?

Se o falecido tinha dívidas, estas dívidas colocam este imóvel em risco?

4.) Se o proprietário legítimo do imóvel é falecido, será que foi realizado seu inventário? Foi averbada a partilha entre os herdeiros? Será que os todos os seus herdeiros autorizariam a venda do imóvel para você após o término do inventário ou durante o processo de inventario?

Comprar um imóvel de um herdeiro de um “de cujus” sem identificar se existem outros herdeiros, e se, todos concordam em efetuar a transferência de propriedade do imóvel para você pode trazer muitos problemas.

Em razão disto, interessante será que seja começado e terminado o processo de inventário dos bens do falecido para enfim comprar o imóvel.

Mas, pode-se ser liberado a venda de um imóvel que pertence a um inventário, durante o trâmite do processo, antes mesmo do inventário ser finalizado, desde que, seja emitido com a autorização de um Juiz de Direito um Alvará Judicial específico para este imóvel, que autorize a transferência de propriedade deste imóvel de seu interesse para vocês

Uma vez que exista harmonia entre os herdeiros sobre a transferência do imóvel para você e desde que,  exista também a concordância dos credores do falecido para que ocorra a transferência de propriedade do imóvel durante o processo de inventário.
Cumulado também com a expedição de autorização do Juiz, só então, pode ser emitido um Alvará Judicial para que seja transferido a propriedade do imóvel em seu benefício, mesmo em meio a existência de um inventário dos bens do falecido proprietário do imóvel.

5.) O imóvel pertence a uma pessoa jurídica? Você está negociando com o sócio administrador da pessoa jurídica? Os demais sócios cotistas da pessoa jurídica aceitam a venda do imóvel para você sem oposição?

Para efetuar a compra de um imóvel de uma pessoa jurídica é interessante que haja harmonia entre os sócios sobre a venda do imóvel para você. Para fazer este negócio com mais tranquilidade solicite uma cópia do contrato social da empresa e verifique quais seriam as cláusulas do contrato social que tratam deste assunto e se porventura o sócio que você esta negociando tem poderes para efetuar este negócio.

6.) Quais são os dizeres da Certidão de Matricula do Imóvel?

Pode ser que nesta Certidão de Matrícula de Imóvel venha a ótima informação que não há impedimentos, embaraços ou entraves legais sobre o imóvel e sendo constatada esta ótima situação pode-se comprar este imóvel com mais tranquilidade.

7.) Identifiquei quais são os proprietários e verifiquei que na Certidão de Matricula do Imóvel não há nenhum impedimento sobre o imóvel, e agora?

Bem agora que você sabe quem seria o proprietário do imóvel, obtenha outras “certidões” com informações sobre a vida deste proprietário,  no caso, certidões sobre a eventual existência de processos judiciais na área cível, empresarial, criminal e trabalhista em que o proprietário do imóvel que você quer comprar porventura venha a versar como Réu, ou autor, do processo.

Temos que verificar estas informações tanto na Justiça Estadual, quanto na Justiça Federal, pois se existem processos em andamento contra o proprietário do imóvel, e se o mesmo configura como réu em algum processo, que ainda não transitou em julgado, existe a real possibilidade de que estes processos venham a refletir negativamente sobre os bens do proprietário do imóvel em questão, no caso, sobre o imóvel que você tem interesse em adquirir.

Pois esta regra vale até mesmo sobre os processos criminais, pois, se existe um processo de homicídio culposo motivado por um acidente de trânsito contra o atual proprietário do imóvel que você tem interesse de adquirir, por exemplo.

Devido a existência deste processo hipotético pode acontecer uma eventual Sentença Judicial de indenização da família da vítima, em razão disto, existe a possibilidade de acontecer uma penhora de imóveis do réu, por homicídio culposo, motivado por acidente de trânsito. Mesmo sendo um processo criminal.

Devemos nos atentar ainda sobre o fato de que o proprietário do imóvel possa a vir a ter débitos com o INSS, FGTS, ICMS, Impostos Federais e Estaduais, e para saber sobre a eventual existência destes débitos isto é possível através de emissões certidões negativas nos órgãos competentes.

Pois a existência de débitos a favor de órgãos públicos podem vir a se tornar em execuções fiscais movidas contra o proprietário do imóvel em questão, desta forma, obter informações sobre a existência de débitos do proprietário do imóvel em favor de órgãos municipais, estaduais e federais é algo imprescindível antes de se adquirir um imóvel.

8.) Existe a averbação da área construída  do imóvel na escritura?

Se sobre o terreno do imóvel existe uma casa pronta e construída, esta informação deveria de constar na Certidão de Matrícula do Imóvel, pois, alguns imóveis constam em sua escritura apenas como um terreno singelo e plano.

Desta maneira, se faz necessário a contratação de um Engenheiro ou Arquiteto para que seja apresentada uma Planta que deve ser aprovada pela Prefeitura, sendo que só assim a Prefeitura poderá, uma vez aprovado a Obra e a Planta, emitir “o Habite-se”.

Estes procedimentos e documentos são obtidos com pagamento de taxas e valores a prefeitura, tanto para averbação da Área construída quando da expedição do “Habite-se” pela prefeitura.

9.) Qual é o estado civil do proprietário do imóvel?

Uma outra importante pergunta a ser feita é sobre o estado civil do proprietário do imóvel, pois, se o proprietário do imóvel que você quer adquirir for casado com comunhão parcial de bens, ou se, acaso o proprietário vive uma união estável, se faz necessário a anuência do cônjuge ou companheiro(a) do proprietário para que aconteça a venda, logo, se faz necessário saber se o companheiro(a) ou cônjuge é a favor desta venda, pois se faz necessário a assinatura dos eventuais cônjuges e companheiros para que a venda seja realmente concluída.

Um fato relevante é que apenas no Casamento de Regime de Separação Total de Bens quando um cônjuge decide vender um imóvel de sua propriedade, não existe a necessidade de anuência do outro cônjuge.

Nos demais outros regimes de comunhão de bens de um casamento ou ainda em uma união estável quando ocorre uma situação de venda de um imóvel do casal existe a necessidade de anuência do outro cônjuge ou companheiro sobre a venda do imóvel a terceiros.

10.) Sua gaveta precisa de enfeites?

A figura da compra de um imóvel através de um famoso “Contrato de Gaveta” tem várias funções, sendo que, a principal função deste tipo de contrato seria a de “enfeitar sua gaveta”, pois o “Contrato de Gaveta” não garante todos o poderes inerentes a propriedade sobre imóvel adquirido.

Pois, se acaso você estiver comprando um imóvel na situação de “Venda por Contrato de Gaveta” de um terceiro que outrora comprou do proprietário cujo o nome consta na escritura, nesta situação, o proprietário que consta na escritura deve ser consultado para que aprove a venda, pois, será a sua assinatura é que a legítima para constar no ato da venda que será averbada na escritura do Cartório de Registro de Imóveis.

Comprar um Imóvel mediante um “Contrato de Gaveta” seria um a situação análoga a de se comprar um Veículo automotor e não formalizar a transferência do veículo no DETRAN.

Ao se dispensar a comunicação da venda do veículo ao DETRAN pelo fato de que existe um “contrato de gaveta” entre as partes que negociaram entre si o carro aumentará a possibilidade que tanto você, quanto o ex-proprietário legítimo do veículo automotor enfrentarem problemas e dificuldades por causa desta situação informal e não legalizada de situação de posse sobre um bem móvel.

Pois, quando ocorre alguma infração de trânsito autuada por radares, por exemplo, será emitida uma multa, logo, está multa refletirá negativamente no nome do proprietário do veículo que realmente consta nos bancos de dados do Detran.

Se você compra um imóvel de um vendedor que efetuou primordialmente a compra do imóvel através de um financiamento com uma construtora ou financiadora, legalmente, existe a necessidade do aval da construtora sobre a venda do imóvel, a terceiros.

Pois, em termos práticos, a construtora ou a financiadora é que seria a real e verdadeira proprietária deste imóvel, portanto, mesmo que este vendedor intente em realizar uma Assunção de Dívida em benefício de terceiros e venha a transferir a sua dívida para outro alguém, a Construtora ou financiadora precisa autorizar esta transferência formalmente, pois, a mesma pode vir a ser invalidada no futuro, causando assim, grandes prejuízos tanto para quem adquiriu o imóvel através de um Contrato de Gaveta ou para quem vendeu o imóvel de maneira informal.

Em outras palavras, no mercado isto se chama, “passar a luva do imóvel” para alguém, esta transferência de dívida só se tornaria realmente legalizada quando o real proprietário do imóvel autoriza esta troca de compradores mediante novo contrato travado entre as partes.

Pois, comumente, apenas e tão somente no final do contrato, após terem sido pagas todas as parcelas referentes ao imóvel é que realmente o imóvel pertencerá ao comprador do imóvel e após ter pago todas as parcelas é que lhe será feito a transferência de propriedade através do Cartório de Registro de imóveis.

Se Você tiver todas estas Dez perguntas tiverem respostas, no ato da compra de um imóvel,  este procedimento será um a este evento de grande realização para você e para a sua família.

Obtenha as respostas a estas perguntas com calma e paciência, desta forma, a possibilidade de transtornos posteriores para você e sua família será bem menor.

Do fundo de meu coração lhe desejo Boa Sorte.

Orlando Benedito de Souza.

Bacharel em Direito pelo UNASP – Centro Universitário Adventista de São Paulo – SP | Advogado na Seccional São Paulo-SP | Subseção Mogi Mirim – SP com inscrição suplementar na Subseção de Água Boa – MT.
Acadêmico de Ciências Contábeis na UNEMAT/UAB.
Pós Graduando em Direito Tributário pela Faculdade Metropolitana de Ribeirão Preto – SP com sólido conhecimento em Hardware, Redes e Webdesigner, HTML, PHP, MySQL com fluência em Inglês.